Lykkääminen johtaa kiinteistöjen maailmassa välttämättömien peruskorjausten viivästymiseen. Ennakoivassa taloyhtiössä saneeraukset taas toteutetaan ennen kuin saneerauksen kohde on rikki. Kummassa itse asuisit mieluummin – lykkääjien vai ennakoijien taloyhtiössä? kysyy vierasbloggaajamme Sanna Olshin.
Taloyhtiöt ovat mestarillisia lykkääjiä. Lykkääminen on kiinteistöjen maailmassa kyseenalainen taito, joka johtaa välttämättömien peruskorjausten viivästymiseen. Suomalaisten varallisuus on edelleen pitkälti kiinni seinissä, joten pahimmillaan ihmisten suurimman ja kalleimman omaisuuden eli asunnon arvo romahtaa. Pelko taloyhtiön saneerausten aiheuttamasta asumiskustannusten noususta on niin suuri, että osa taloyhtiöiden osakkaista on päättänyt vastustaa niitä viimeiseen asti. ”Ei minun elinaikanani!”
Ei, vaikka ennakointi on fiksumpaa ja edullisempaa kuin lykkääminen.
Ennakoivassa taloyhtiössä saneeraukset toteutetaan ennen kuin saneerauksen kohde on rikki. Tällöin vaihtoehtoja ehditään kartoittaa huolellisesti, eikä ole painetta suostua mihin tahansa tarjoukseen. Voidaan valita paras.
Näin teki uudehko taloyhtiö As Oy Järvenpään Plyysi, joka ei lykännyt maalämpöön siirtymistä, vaan asiasta päätettiin ennakoiden. Kenties tämän taloyhtiön tarina saa taloyhtiömaailman lykkääjät havahtumaan!
Ponnahduslauta taloyhtiön maalämpöhankkeelle on se, että olisi aika uusia kaukolämpökeskus – tekninen vekotin, joka sijaitsee poissa asukkaiden silmistä ja mielestä pannuhuoneessa, mutta jonka olemassaolosta isännöitsijä ja hallitus tietävät.
As Oy Järvenpään Plyysin poraukset ovat loppusuoralla. Porauksen jälkeen 400-metriseen kaivoon lasketaan kollektoriputki (kuvassa vasemmalla kiepillä), jossa tuleva keruuneste kiertää alas ja takaisin ylös. Lähellä maanpintaa, missä maa on yleensä pehmeää, kaivon rakenteena toimii 140 mm halkaisijalla oleva teräsputki (kuvan etualalla).
Taloyhtiöissä on tyypillistä venyttää korvausinvestointeja laitteiden teknisen käyttöiän yli, jotta vastike ei vaan nousisi. Fakta on kuitenkin se, että mitä enemmän hankintoja lykkää, sitä kalliimmaksi se tulee. Kustannuksia syntyy siksi, että vanhentuneita laitteita joutuu korjaamaan enemmän ja korjaaminen maksaa. Ja niiden hajottua lopullisesti uusiminen kiireellisenä päivystysluonteisena korjauksena maksaa vielä enemmän. Ja hankintahinnoillakin on taipumusta vuosien saatossa nousta.
Tätäkin suurempi kustannus syntyy menetetystä säästöstä. Asia kiteytyy taloyhtiön kaukolämpökeskukseen, jonka tekninen käyttöikä on noin parikymmentä vuotta ja uusimisen kustannus taloyhtiön koosta riippuen 20 000 – 60 000 euroa.
Taloyhtiöissä kuvitellaan, että lykkäämällä uuden kaukolämpökeskuksen hankintaa säästetään rahaa.
Samaan aikaan unohdetaan, että lykkääminen on pitänyt taloyhtiön sidoksissa alati kallistuvaan kaukolämpöön.
Kaukolämpö, eli keskitetty lämmöntuotanto ja jakeluverkosto, on toimintamallina mainio! Se on kuin keskuskeittiö, jossa valmistetaan ruoka isolla volyymilla ja jaellaan sitä tarvitseville. Ongelmana on kuitenkin se, että iso volyymi ei ole riittänyt pitämään hintoja maltillisella tasolla. En usko kenenkään vastustavan kaukolämpöä, vaan kritiikki kohdentuu kaukolämpöyhtiöiden hinnoitteluun. Kaukolämmön hintataso vaihtelee paikkakunnittain, mutta enää se ei ole missään päin Suomea halpaa, vaan päinvastoin. Osa kaukolämpöyhtiöistä on hinnoitellut lämmön kiinteistöjen omistajille niin kalliiksi, että on enemmän kuin järkevää lähteä hakemaan säästöjä lämmityskustannuksiin lämpöpumpuista.
Energiateollisuus ry tilastoi kaukolämmön hintatietoja. Tilastodata kertoo huomattavista hinnankorotuksista. Voit tarkastella oman paikkakuntasi kaukolämmön hintakehitystä Geonovan Kaukolämpöhinnat-palvelussa.
Mikäli taloyhtiö lykkää kaukolämpökeskuksen uusimista ja lämpöpumppuhankkeen selvittämistä, se tulee samalla lykänneeksi siirtymistä edullisempaan lämmönlähteeseen. Ennakoivalla otteella taloyhtiö voisi vaihtaa lämmönlähdettä, jolloin kiinteistön suurin kuluerä – lämmitys – olisi edullisempaa. Pahimmillaan muutaman kymppitonnin kaukolämpökeskuksesta kiinni pitäminen johtaa siihen, että taloyhtiö menettää vuosien varrella kymmenien tai jopa satojen tuhansien eurojen säästöt matalampina lämmityslaskuina.
Suomessa on yli 40 aluetta, joissa kaukolämmön hinta on kivunnut yli kipurajojen. Näistä Järvenpää kuuluu kalleimpien kaukolämpöalueiden kastiin. Kaukolämmön hinta pysytteli Järvenpäässä taannoin suhteellisen tasaisena, mutta nousi sittemmin poikkeuksellisen rajusti.
Kiinteistönomistajille, kuten taloyhtiön osakkaille, kaukolämmön hinnannousu on valitettavasti tarkoittanut asumiskustannusten nousua, sillä osakkaat maksavat lämmityksen hinnannousun omasta kukkarostaan. Ei ihme, että alueella on lähdetty etsimään tilanteeseen helpotusta lämpöpumppujen muodossa.
Järvenpäässä, kuten kaikkialla Suomessa, taloyhtiöt suhtautuvat lämmityksen hinnannousuun eri tavoin. Toimin vuosittain jopa sadan kiinteistönomistajan kanssa lämpöpumppuhankkeiden tiimoilta ja kokemuksen perusteella voin todeta taloyhtiöissä vallitsevan kolmenlaista suhtautumistapaa kaukolämmön hinnannousuun:
Osa taloyhtiöistä ryhtyy periaatteellisesti lykkäämään pakollisia saneerauksia eli remontteja, koska lämmityslasku on pakko maksaa. Eli ei kyseenalaisteta kaukolämmön hinnannousua, vaan otetaan hinta annettuna ja maksetaan se kiltisti. Koska vastiketta joudutaan nostamaan vuosittain, eivät rahat enää riitä remontteihin. Remonttien lykkääminen on kuitenkin huonoin mahdollinen vaihtoehto, sillä se tarkoittaa osakkaiden omaisuuden arvon laskua. Taloyhtiön kasvava korjausvelka myös vaikeuttaa rahoituksen saamista, koska remontit tulevat toteutettaviksi yhtä aikaa, eikä yhtiön vakuusarvo välttämättä enää riitä lainan saamiseen. Mitä enemmän korjausvelkaa, sitä heikompi asema taloyhtiöllä on rahoitusneuvotteluissa pankin kanssa.
Toinen suhtautumistapa on toiveikkuus siitä, että kaukolämmön hinnannousu on vain väliaikaista. Lehdissä uutisoidaan datakeskuksista, kaukolämpöyhtiöiden tekemistä investoinneista uusiutuvaan energiaan, pienydinvoimaloista ja muita visioista. Kaikki nämä ovat enemmän kuin tervetulleita, mutta kaikki investoinnit eivät toteudu, eivätkä kaikki toteutuessaan pudota kaukolämmön hintaa.
Tapana näyttää myös olevan, että kun paikallinen kaukolämpöyhtiö on nostanut useamman vuoden ajan hintojaan ja kansa alkaa ärsyyntymään, hintaa pudotetaan muutamalla prosentilla. Hinnanpudotuksesta otsikoidaan isosti, jolloin syntyy virheellisesti mielikuva, että lämmityshän onkin nyt edullista! Vaikkei se sitä ole. Tilastojen valossa kaukolämmön hinta on ollut kaikkialla Suomessa nousujohteinen. Mikäli hinta on jonakin vuonna pudonnut muutaman prosentin, seuraava hinnankorotus on ollut sitäkin suurempi. Emme voi ennustaa tulevaisuutta; miten voisimmekaan, kun edes kaukolämpöyhtiöt itse eivät sitä pysty tekemään. Joten ainoa tieto, johon voimme nojata on toteutunut data eli historiatieto aiempien vuosien kaukolämmön hintakehityksestä.
Toteuma osoittaa, että hintakehitys on ollut kautta historian kallistuva. Yksikään kaukolämpöyhtiö ei ole kyennyt välttymään hintatason huomattavalta nousulta.
On myös taloyhtiöitä, joissa havahdutaan siihen tosiasiaan, että jotain on tehtävä. Osakkaiden kukkaroista näkyy pohja ja tilanne alkaa olla kestämätön. Osa taloyhtiöistä ei laita päätä pensaaseen ja lykkää remontteja, eikä myöskään elä pilvilinnoissa ja kuvittele kaukolämmön hinnan halpenevan, vaan näissä taloyhtiöissä lähdetään selvittämään vaihtoehtoja. Taloyhtiöillä on äärimmäisen vähän keinoja säästää, joten katseet kääntyvät luontaisesti suurimpaan kuluerään lämmitykseen. Kaukolämmön kun voi korvata toisella lämmönlähteellä eli lämpöpumpuilla!
Jälkimmäisen suhtautumistavan taloyhtiöissä nousee energiaremontin selvityksen aikana esille myös kaukolämpökeskuksen elinkaari. Sillä saattaa hyvinkin olla vielä teknistä käyttöikää jäljellä. Vaihtoehtoja on tällöin kaksi. Ensimmäinen on se, että päätetään lykätä energiaremonttia kaukolämpökeskuksen elinkaaren loppuun saakka. Eli toisin sanoan maksellaan kiltisti kallista ja kallistuvaa kaukolämpöä seuraavat 10 tai 15 vuotta, jolloin menetetään huomattava säästö sen sijaan, että raaskittaisiin muutaman kymppitonnin hintaisesta laitteesta.
Ja sitten on niitä taloyhtiöitä, jotka eivät alistu kohtaloonsa! Niitä, joilla on tahtotila selviytyä voittajana. Niitä, joissa järki sanelee päätöksenteon. Tällöin kaukolämpökeskuksesta luovutaan, vaikka sillä olisi elinkaarta jäljellä.
As Oy Järvenpään Plyysi kuuluu juuri sellaisiin taloyhtiöihin. Kyseessä on vuonna 2019 valmistunut järvenpääläinen kerrostaloyhtiö, jossa olisi ollut vielä kaukolämpökeskuksen käyttöikää jäljellä, mutta jossa siitä huolimatta päätettiin vaihtaa ennakoivasti lämmönlähdettä ja siirtyä edullisemman ja puhtaan maalämmön pariin. Ja vieläpä ilman investointia palveluna. Käytännössä taloyhtiö saa jatkossa lämmitysenergian omalta tontiltaan, jonka vuoksi irtautuminen kaukolämpöverkosta on mahdollista.
Toimittajaksi valikoitui Suomen suurin maalämmön palvelumallin toimittaja Geonova. Maalämmön poraukset tehtiin heinäkuussa 2026. Tontille porattiin 6 kpl 400 metriä syviä maalämpökaivoja. Maalämpöjärjestelmä valmistuu ennen seuraavaa lämmityskautta ja taloyhtiön osakkaat pääsevät nauttimaan säästöistä ilman lainaa heti saman tien.
Valmis maalämpökaivo, jossa näkyvät meno- ja paluukollektoriputket. Kollektoriputken käyttöikä on vähintään 50 vuotta ja todennäköisesti paljon enemmän, sillä putki sijaitsee maan sisällä hapettomassa tilassa. Tämä maalämpöjärjestelmä odottaa vielä vaakavetoja eli kollektoriputkien vetämistä lämmönjakohuoneeseen. Vanha asfaltti poistetaan, ja maahan kaivetaan putkia varten ”kanaali”, mitä pitkin putket johdetaan kiinteistöön. Kun asennustyö on valmis, kaivo jää piiloon uusitun asfaltin alle. Taustalla näkyy yksi työmaan keltaisista pölykonteista, johon kerätään porauksista syntyvä kivituhkan ja pölynsidontaan käytettävän veden seos. Kontissa kivituhkasta erotellaan vesi, joka siirretään erillisiin saostuskontteihin, jossa vesi saa asettua ja sen jälkeen kierrätetään vaatimusten mukaisesti. Kivituhkaa ja porauslietettä koskevat tarkat ympäristösäädökset – niitä ei saa esimerkiksi laskea tontille eikä sadevesiviemäriin käsittelemättömänä.
Euromääräiset säästöt ovat maalämmön palvelumallissa tyypillisesti kiinteistöstä ja alueesta riippuen 5-25 %. Edullisemman kaukolämmön alueella on mahdollista, että rahallista säästöä ei synny, mutta tekniikka uusiutuu ja maalämmön hinta on paremmin ennakoitavissa kuin kaukolämmön hinta. Maalämpö palveluna on näin ollen taloyhtiölle ennakoivaa riskienhallintaa.
Olen työskennellyt lukuisten taloyhtiöiden ja isännöitsijöiden kanssa lämpöpumppuhankkeiden tiimoilta. Aivan liian monessa taloyhtiössä peitetään silmät lämmityksen hinnannousulta ja kuvitellaan, että säästetään rahaa, kun pidetään kynsin ja hampain kiinni kaukolämpökeskuksesta.
Ja sitten on niitä taloyhtiöitä, joissa on päätöksentekohalua ja -kykyä. Nämä taloyhtiöt, kuten As Oy Järvenpään Plyysi, lämpenevät oman tontin puhtaalla lämmöllä. On taloyhtiöitä ja on taloyhtiöitä.
Arvaa kummassa asuisin mieluummin? Entä sinä? Siinä jossa lykätään remontteja vai siinä, jossa niitä tehdään ennakoiden?
Kuvat: Sanna Olshin