Kun luonnonläheisen kylpylähotellin vieraita vastaanottaa savuttava pellettivoimala ja lämmitysenergian kulutus huitelee taivaissa, osaava hotellinjohto tarttui toimeen! Kolmen vuoden selvittelyn tuloksena voittajaksi kruunattiin maalämpö palveluna.
Utelias kun olen, itseäni kiinnostivat taustat: Miksi näin suureen kiinteistöön valittiin juuri maalämpö? Miksei maalämpöjärjestelmää hankittu omaksi, vaan päädyttiin maalämpöön palveluna? Entä miksi toimittajaksi valittiin Geonova?
Sain kunnian tavata Lohja Spa & Resortin toimitusjohtaja Tero Eskolan ja hotellinjohtaja Arja Saarisen kysyäkseni mielen päällä olleet kysymykset, vierailla asennustyömaalla ja pureskella aihetta tämän vieraskynäkirjoituksen muodossa.
Avaan kirjoituksessani maalämmön palvelumallin valintaperusteita, joita jokainen kiinteistönomistaja taloyhtiöistä kiinteistövarainhoitoon tällä hetkellä pohtii. Otathan sinäkin opiksi?
Olen samaa ikäpolvea kuin suurin osa Suomen suurista kiinteistöistä. Lapsuudessani ei ollut aurinkovoiteita, tupakkia olisi saanut poltella sisätiloissa eikä Saabin takapenkillä ollut edes turvavöitä meille lapsille. Kaupassa ei ollut valmiiksi viipaloituja leipiä, saati ”äitien tekemää” ruokaa. Tuon aikakauden kulttuurissa oli hyvät ja huonot puolensa. Tehtiin paljon itse, mutta toisaalta, oliko kaikki tekeminen järkevää? Tätä mietin myös työssäni suurten kiinteistöjen energiahankkeiden parissa.
Suurin osa Suomen kiinteistöistä on rakennettu tuona samaisena ajankohtana. Energia on ollut halpaa, eikä energiatehokkuuteen ole tarvinnut kiinnittää huomiota. Kiinteistöjen lämmönlähteet ovat aina aikansa helmiä. Taaksepäin tarkasteltuna kunkin lämmönlähteen elinkaari on ollut muutamia kymmeniä vuosia. Lämmönlähteisiin ei näin ollen kannata kiintyä liikaa. Markkinoilla on nykyään tarjolla ympäristöystävällisempiä ja edullisempia ratkaisuja.
Kylpyläkulttuuri sen sijaan ei ole trendi-ilmiö, saati hiipumaan päin. Kylpylöitä on ollut antiikin Kreikassa ja niitä rakennetaan yhä edelleen vetonauloiksi uusimpiin loistoristeilijöihin. Lohja Spa & Resort on elämyskylpylä Karjalohjalla. Sain tutustua kylpylähotellin energiaremonttimatkaan asennustöiden ollessa loppusuoralla.
Kiinteistökokonaisuus on rakennettu vaiheittain 1980-luvulla. Lämmönlähteenä on ollut aikoinaan suora sähkölämmitys, sittemmin öljylämmitys ja viimeisimpänä pellettivoimala palveluna. Pellettilämmitys on toiminut hyvin, mutta 16-vuotias voimala alkoi tulla teknisen käyttöikänsä ja myös sopimuskautensa päähän, jolloin oli oivallinen hetki nostaa esille muiden lämmitysratkaisujen kartoittaminen. Ajat ovat muuttuneet, eikä sauhuttava piippu ja polttamalla tuotettu lämpö ollut enää sitä mitä toivottiin. Toisin sanoen aika oli ajanut pellettivoimalan ohi, aivan kuten aikoinaan suoran sähkön ja öljynkin ohi. Tässä kiinteistössä on osattu tehdä fiksuja päätöksiä aikaisemminkin.
Suuren kiinteistön lämmitykseen on useita eri ratkaisuja erilaisilla hankintamalleilla. Lohja Span vaihtoehtoina olivat lähtötilanteessa nykyisen pellettisopimuksen jatkaminen tai uuden lämmönlähteen kartoittaminen. Venäjän hyökkäyssota nosti energianhintaa ja tämä näkyi myös pelletin hinnassa. ”Halusimme kuitenkin ennen kaikkea puhtaan lämmityksen”, toimitusjohtaja Tero Eskola kiteyttää tiedostaen nykyasiakkaiden odotukset.
”Vaihtoehtona oli myös hakelaitos, joka olisi investoitu omaksi. Se olisi ollut investointikustannuksiltaan halvin. Mutta se ei olisi ratkaissut mustan savun ongelmaa”, Eskola viittaa pääsisäänkäynnin läheisyydessä savunneeseen piippuun.
Lämmitys on Suomen oloissa kiinteistön suurimpia, ellei suurin yksittäinen kuluerä. Lämmitysmuodon vaihtamisessa eurot sanelevat päätöksenteon, mutta kyse ei ole pelkästään euroista. Kyse on yhtälöstä, jossa vaikuttavat nykyisen talotekniikan elinkaari ja päälle painavat korvausinvestoinnit, ympäristötekijät, kuten päästölaskenta, alati kasvavat lämmityskustannukset, vaivattomuus ja riskittömyys, sekä imago. Kaikki nämä muuttujat puolsivat polttamalla tuotetun lämmön sijaan lämpöpumppuja.
Konsultin ja urakoitsijoiden selvitysten perusteella mietittiin, miten voitaisiin välttyä maalämpöhankkeen kalleimmalta kustannukselta eli kaivojen poraukselta. Maalämmöllä kun on maine suhteellisen suurena investointina. Maalämpö ei siis ollut ensisijainen mielessä ollut vaihtoehto. Kylpylähotelli sijaitsee järven rannalla pohjavesialueen läheisyydessä, joten myös viereisen vesistön lämmön hyödyntämistä selvitettiin, kuten myös ilma-vesilämpöpumppuja ja erilaisia hybridijärjestelmiä. Esillä olivat eri hankintamallit suorasta kertainvestoinnista leasingiin.
Selvittelyvaihe kesti kolmisen vuotta, joten itse pidän kestoltaan normaalina, mutta kylpylähotellin johdon mukaan selvitysvaihe venyi liiankin pitkäksi, sillä päätös olisi voitu tehdä nopeamminkin. Esimerkiksi taloyhtiöihin verrattuna toimitilapuolella päättäjiä on vähemmän ja ymmärrys siitä, että tässä ollaan tekemässä kiinteistön kannalta tärkeää strategista päätöstä, oli kirkas.
Ulkopuolisen silmin prosessi on soljunut hyvinkin johdonmukaisesti eteenpäin. Ensin on ilmennyt tarve, johon on etsitty joukko ratkaisuja. Niistä on seulottu muutama potentiaalisin vaihtoehto, joista on valittu yksi. Tätä voisi kuvata suppilomallina, jossa alussa on ollut lukuisia vaihtoehtoja, mutta putkesta pullahti ulos vain yksi: maalämpö palveluna.
Selvitysten jälkeen uudeksi lämmönlähteeksi valikoitui lopulta maalämpö sen puhtauden vuoksi. Ympäristönäkökulma ja hiilijalanjälki toistuvat sisäänrakennettuina arvoina hotellinjohdon kertomuksessa. Tätä toivoisin kuulevani enemmänkin kiinteistöjohtamisessa.
Asiakkailla, olivat he vuokralaisia, ostajia tai vaikkapa hotellivieraita, on omat perusteensa valintoihin. Voin allekirjoittaa mielikuvan, joka syntyy savuttavasta piipusta elämyshotellin sisäänkäynnin vieressä. Kun kiinteistön omistajat puntaroivat lämmitysmuodon valintaa, ei ympäristönäkökulmaa, kestävyyttä ja luonnon kunnioittamista tule ainakaan väheksyä.
Maalämpö on luonnon omaa lämpöä ja siinäkin mielessä kaunis lämmitysmuoto, ettei se näy kiinteistössä päällepäin. Maalämpö on näin ollen vastakohta aiemmalle pellettivoimalalle. Kun selvitykset osoittivat, että kylpylähotellin tontilla oli otolliset olosuhteet maalämmön poraamiseen, oli valinta uudesta lämmitysmuodosta lopulta helppo tehdä.
”Päädyimme maalämpöön. Valinnassa painoi eniten viilennysmahdollisuus. Maalämmön yhteyteen oli mahdollista toteuttaa maaviilennys. Muissa ratkaisuissa tällaista mahdollisuutta ei ollut”, Eskola kertoo ja pitää kiinteistön kehittämistä erittäin tärkeänä. ”Haluamme kansainvälistyä ja viilennetyillä majoitustiloilla ja ekologisella lämmityksellä on merkitystä. Näin pysymme kilpailussa mukana.”
Nämä sanat kuultuani annoin sisäiset räiskyvät aplodit ja taisinpa kirjoittaa muistiinpanoihini ison huutomerkin. Tässä kiinteistössä ymmärretään sekä asiakasta että kiinteistöjohtamista. Tätä lisää Suomen kiinteistöihin, kiitos!
Seuraava vaihe oli pohtia olisiko järkevämpää hankkia maalämpöjärjestelmä omaksi vai palveluna. Lohja Span hankkeesta täysin ulkopuolisena isojen kiinteistöjen energiahankkeiden asiantuntijana ihailen sitä, miten toimitusjohtaja Eskola ja hotellinjohtaja Arja Saarinen korostavat kiinteistön johtamisessa sekä ennakointia, että keskittymistä liiketoimintaan.
Kylpylähotellin ydinliiketoimintaahan ei ole lämmöntuotanto, joten miksi sitoa investointirahaa lämmitysjärjestelmään? Se raha tarvitaan muuhun käyttöön. Miksi omistaa jotakin, joka ei tuota?
Tämän ajatusmallin ymmärtävät ammattimaisen kiinteistövarainhoidon osaajat, mutta taloyhtiömaailmassa malli on vielä vieras. Ajatellaan, että jos maalämmön tuottaminen palveluna on jollekulle (palvelumallin tarjoajalle) bisnes, se joku vetää rahaa välistä ja hankinta kannattaa tehdä itse. Mutta samassa unohdetaan, että kiinteistöä on saatettu lämmittää vuosikymmenet palvelumallilla: myös paikallinen kaukolämpöyhtiö on nimenomaan palvelumallin toimija. Joku muu tuottaa lämmön ja toimittaa sen kiinteistöön. Kiinteistö maksaa vain laskun, joka tupsahtaa postiluukusta kerran kuussa vastikkeeseen upotettuna. Maalämpö on useimmiten kaukolämpöä ja muitakin lämmönlähteitä edullisempaa.
Maalämpö palveluna tarkoittaa kiinteistölle myös vaivattomuutta. Palveluntarjoaja vastaa ylläpidosta ja laiteuusinnoista. Näin kiinteistön omistaja voi keskittyä omaan ydintehtäväänsä. Maalämpö palveluna ei ollut kuitenkaan Lohja Spa & Resortin ensisijainen vaihtoehto. Alkuun oli tarkoitus investoida maalämpöjärjestelmä omaksi. Tilanne kuitenkin muuttui matkan varrella ja Eskola kehuu Geonovan aktiivista myyntiä. Myyjän johdonmukaisella toiminnalla oli suuri merkitys prosessin etenemisessä, kun pöydällä oli muutama eri vaihtoehto. Lopulta kylpylähotellin hallitus oli hyvinkin yksimielinen päätöksenteossaan.
”Selvitystyö kesti kaiken kaikkiaan vuodesta 2022 vuoteen 2025, jolloin solmimme aiesopimuksen Geonovan kanssa. Kaivot porattiin viime talvena kovimmilla pakkasilla. Itse lämmitysjärjestelmä valmistuu pian. Kommelluksiakin on sattunut matkan varrella, mutta kaikki on sujunut isossa kuvassa hyvin. Maalämpöjärjestelmä valmistunee jopa etuajassa”, Eskola kiittelee tyytyväisenä.
Mietin mielessäni, ja taisin sen keskustelussa sanoa ääneenkin, että kaikissa isoissa saneeraushankkeissa sattuu ja tapahtuu. Kyse on lopulta siitä, miten toimittajakumppani pystyy taklaamaan hankkeen aikana ilmenneet haasteet. Näin ollaan tilaajan kanssa samalla puolen pöytää, eivätkä roolit käänny yhteistyökumppaneista kinasteleviksi vastapelureiksi.
”Meillä lämmitysenergia on kolmen kalleimman kustannuksen joukossa. Se, että pystyimme uudistamaan lämmitysjärjestelmän ilman investointia, on tärkeä asia. Myös se, että hanketta tehtiin kylpylähotellin täyden toiminnan aikana, eikä liiketoimintaa ajettu alas hankkeen ajaksi, oli meille olennaista”, Saarinen perustelee valintaa kylpylähotellin operatiivisen johdon näkökulmasta.
”Aiemmin meillä ollut viilennysratkaisu ei ollut energiatehokas ja meillä oli tiloja, joissa ei ollut viilennystä. Jatkossa kaikki hotellihuoneet ovat viilennettyjä, jonka uskon olevan meille kilpailutekijä. Lisäksi saimme nyt viilennyksen hoito- ja kuntoutushuoneisiin. Meillä on myös Kelan kuntoutusta ja viilennys on tätä toimintaa ajatellen tärkeä uudistus. Meille ovat tervetulleita aivan kaikki asiakkaat iästä ja elämäntilanteesta riippumatta. Nyt pystymme palvelemaan vieraitamme entistäkin paremmin.”
Sekä Eskola että Saarinen ovat tyytyväisiä Geonovan toimintaan. Projekti on onnistunut. Myhäilen itsekin tyytyväisenä. Markkinoilla on kokonainen viidakko erilaisia teknisiä ratkaisuja ja myös rahoitusratkaisuja. Kun kiinteistönomistaja on kartoittanut vaihtoehdot huolella ja voi myös jälkeenpäin todeta valinneensa oikein, ovat asiat hyvin.
Lohja Spa & Resortin osaava tiimi voi keskittyä kylpylävieraiden palvelemiseen ja Geonova kumppanina taustalla lämmöntuotantoon ja viilennykseen. Näin energiahankkeiden kuuluukin edetä; maaliin saakka onnistuneesti. Pellettivoimala puretaan pian ja jatkossa kylpylä lämpenee ja myös viilenee 34 maalämpökaivon ja viiden lämpöpumpun voimin. Puhtaasti ja avaimet käteen -palveluna.